ワンルームマンション投資には気をつけたほうがよい理由

イヌ
イヌ

今日はワンルームマンション投資についてだよ!

ウサギ
ウサギ

不動産投資の話!
ワンルームは、せまいからキライ。

イヌ
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この記事は以下のような人におすすめです!

  • 不動産投資に興味があるが、まだきちんと学んだことがない
  • 不動産投資を学び、ワンルームマンションなら頑張れば買えそうだと思っている会社員の人
ウサギ
ウサギ

特に会社員の人!読んでね!

そもそも不動産投資って?

イヌ:はい、今日はワンルームマンション投資についてです。

ウサギ:マンション投資だから、不動産だね!

イヌ:そう、お金持ちへの登竜門!不動産です!都心の一棟マンションがほしい!

ウサギ:突然、欲望がだだ漏れだよ。

イヌ:ごめん、つい。とりあえず、本題の前に、不動産投資について話をしよう。

ウサギ:はーい。

不動産投資は「投資」じゃない?

イヌ:とつぜんだけど「不動産投資」といってるけど、イヌは投資じゃないと思ってるんだよね。

ウサギ:どういうこと?「不動産投資」っていうぐらいだから、投資なんじゃないの?

イヌ:お金を支払って、リターンを得る。という意味では、投資なんだけど、不動産はどちらかというと「経営」の感覚が必要だと思うんだ。

ウサギ:「経営」の感覚?

イヌ:そう。じつは以前の記事「ブログと株式投資と不動産投資の共通点」でも伝えた話がポイントになるんだ。

ウサギ:えーと、なんだっけ。フローやストックの話?

イヌ:おー、冴えてるね。そのとおり。

ウサギ:フロー型投資とストック型投資があるんだよね。不動産投資にもあったね。

イヌ:そうそう。

ウサギ:それで「経営」の感覚が必要というのはなんで?

イヌ:不動産は「動き」が遅いからだよ。

ウサギ:動きが遅い?動きってなに?

イヌ:「値動き」のこと。値段の上がり下がりのこと。

ウサギ:値動き。

イヌ:不動産は値動きが遅いから、他の投資と比べ、より経営感覚が求められる。

ウサギ:んー、わかんない。そもそも値動きが遅いことは、どんなことに影響があるの?

イヌ:投資の結果が分かるのに時間がかかる。不動産はコンビニで売ってないし、メルカリでも売れない。売りに出して1ヶ月以上の日数をかけることが、ざらにあるんだ。要は「フロー型投資」として考えたときに、不動産はとても扱いづらい。

ウサギ:なるほどー、売ったり買ったりは確かに大変そう。

イヌ:それに引き換え、株式投資は株式市場が開いていれば、基本的には数日で売買できる。

ウサギ:たしかに株式投資は売れるのが早いね。で、経営とはどんな関係が?

不動産投資は「大家業」

イヌ:不動産を「投資商品」としてみるのではなく、賃貸物件を購入して「大家さん」になる必要がある。

ウサギ:大家さん?あのアパートの玄関先をほうきで掃除している感じの大家さん?

イヌ:物件の掃除などは管理会社さんに依頼することが多いので、実際は違うけど、その大家さん。

ウサギ:ふーん。で、なんで大家さんになると経営の感覚を持つってことになるの?

イヌ:大家さんは自分の賃貸物件を所有して、その家賃で収益を上げてる。

ウサギ:ふむふむ。

イヌ:家賃収入を目的で不動産を所有しているわけだから、そもそも持っている物件を売るつもりがない。

ウサギ:あ!ストック型投資だ。

イヌ:そう。ストック型投資。

ウサギ:ストック型投資は経営目線を持つ必要があるってこと?

イヌ:不動産かつストック型投資の場合は、経営目線を持つ必要がある。なぜなら「大家業」だから。

ウサギ:「大家業」?

イヌ:不思議なことに、不動産投資ってローンが組めるんだよ。

ウサギ:知ってる。なんか最近大変なことあったって話だよね。ローン組むときに嘘ついてたとか。

イヌ:そうそう。ま、その話はまたいつか。で、なぜローンが組めるかというと、その不動産を購入して「大家業」という事業を行うから、ローンが組めるんだ。

ウサギ:んー、まだちょっとピンとこない。

イヌ:じゃあ、ウサギが銀行で「株式投資したいので、お金を貸してください!」と言ったら、どうなる。

ウサギ:おととい来やがれ。って、すごまれる。

イヌ:ずいぶんな江戸だ。そう、株式投資では融資してもらえない。銀行は回収の見込みが立たないことには基本融資しないからね。

ウサギ:ふむふむ。

イヌ:でも不動産投資には貸してもらえる。それどころが、銀行を始めとした金融機関で不動産投資ローンという商品も用意してたりする。

ウサギ:え、銀行も「不動産投資ローン」って、投資っていっちゃってるじゃん。

イヌ:マーケティングとしては投資のほうがわかりやすいもんね。

ウサギ:なるほど。

イヌ:ともかく、不動産はローンが組める。なぜなら、貸した資金回収の目処がつきやすいからだ。

ウサギ:目処?返してもらえるか、返してもらえないか。がわかりやすいってこと?

イヌ:そのとおり。不動産は公的な評価基準があったり、銀行としてもこれまでの知見からの独自の評価基準があるから、判定しやすい。加えて、購入する不動産を担保に要求するので、もしお金を返せなくなったとしても、その不動産自体から資金を回収できる。

ウサギ:なるほどー。

イヌ:そもそも事業にローンを貸し付けることになるので、その不動産がきちんと黒字で経営できるかが大きなポイントになる。

ウサギ:お、やっとでてきた経営目線。

イヌ:なので、不動産投資と表現されていても黒字を目指して運営するなら、それは立派な「経営」です。

ウサギ:確かに確かに。理解しました。

ワンルームマンション投資って?

イヌ:ということで、ワンルームマンション投資の話です。

ウサギ:前置きが長い。お客さん帰っちゃうよ。

イヌ:すみません。がんばります。

ワンルームマンションで節税できますよ

イヌ:不動産投資は「経営」です。

ウサギ:しつこい。理解しました。ウサギは。

イヌ:大切だから何度でも言うのよ。

ウサギ:おけおけ。で?

イヌ:「ワンルームマンションで節税できますよ」っていうセールストークがあったりするわけです。

ウサギ:なんか突然だね。節税って、払う税金が安くなるってことだよね。

イヌ:そう。ワンルームマンションをローンを組んで買って、マンションの購入費用と会社の給料を損益通算して、支払う税金を安くしましょう。という話。

ウサギ:ふむふむ。良さそうじゃない。税金は安いにこしたことはないよね。

イヌ:適切な節税はもちろんOK。でも、不動産投資は何だったけ?

ウサギ:「経営」です。

イヌ:そう、不動産投資は「経営」です。なので、購入後のローン返済・諸経費を含めて、すべて支払ったあとに、きちんと黒字になっている必要がある。

ウサギ:ふむふむ。

イヌ:でも、黒字にならない物件を売ってたりするのよ。

ウサギ:え?怖い、なんで?

イヌ:不動産屋さんは、不動産が売れて、手数料が入ればいいからね。

ウサギ:え、こわ。めっちゃ高い買い物なのに、不動産。でも、そんな赤字物件だったら、銀行がお金貸さないでしょ。お金回収できなくなるし。

イヌ:貸す金融機関もあるわけですよ。

ウサギ:え。マジで。

ローン、借りられるけど気をつけて

イヌ:マジ。特に会社員だと安定的に給料をもらっているから、基本給料から支払ってもらう設計になってたりもする。

ウサギ:あー、不動産が赤字でも、給料で補填できればいいっていう話なのか。でも、自分で判断できないと怖い。ヤバい物件かどうか、ぜんっぜんわからない。

イヌ:そう、それ結構ポイントで。自分で判断できないなら、専門家とかに見てもらったほうがよいの。売る側は売る専門家なので、第三者の不動産に詳しい人。

ウサギ:そんな都合よくいないよなー、そんな人。

イヌ:いないなら自分で勉強するしかないし、わからないなら買わない。

ウサギ:うぐ、正論。

イヌ:話を戻すと、赤字になる物件ということはどういうことか?

ウサギ:んと、あまり良い物件じゃない?

イヌ:そうだね。不動産物件の値段が高く設定されているか、あまり家賃が取れない環境にあったり、異常に狭い物件だったり、物件自体の競争力がないことが多い。

ウサギ:なるほど。

イヌ:そんな物件にもかかわらず、会社員などは与信が強いので、年収の数倍の金額が借りられてしまう。

ウサギ:すごい。買えちゃうじゃん。

イヌ:逆にフリーランスとかは稼ぎに関係なく、アリみたいな与信しかない。悲しい。

ウサギ:かわいそうに。がんばれ、イヌ。

イヌ:なので、なまじ借りられてしまうから、「税金が安くなるし、ローンを返し終わったら、それが年金代わりになりますよ。」という言葉で、購入してしまう人がいるんだよ。

ウサギ:そうなのかー。まぁ本人が納得していれば、いいのかねぇ。

イヌ:でも、自分の労働力しか収入がないのなら、ちょっと仕事を休んだらアウトだよ。

ウサギ:んあー、厳しい。

イヌ:もし不動産を購入するなら、個人的には「ワンルームマンション」はローンを利用せずに現金一括で購入する方をおすすめするかな。

ウサギ:それもすごい話だ。

イヌ:築15年〜20年ぐらい経った値段が落ち着いたワンルームを1000万円ぐらいで購入して、5万円/月の家賃をいただければ、利回り5%ぐらいになるので、安定的な資産になるとかね。

ウサギ:毎月赤字と毎月5万円じゃ、大きな違いだ。

イヌ:そうなんです。このぐらいの現金が手元にある状態で不動産投資を始めるほうが安全だと思います。

ウサギ:ウサギもそうおもいます!

イヌ
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ということで「ワンルームマンション投資には気をつけたほうがよい理由」でした!
不動産は「プロ」vs「素人」という情報非対称な取引になることが多いから、最低限の知識を身につけることは、大切です!

ウサギ
ウサギ

ローンのご利用は計画的に!だね!

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